你那里未来的房价怎么样?最重要看这两个因素!

今年开始,楼市有了新变化,那就是之前涨得最好的北上深全部停涨了,而南京,杭州,武汉这些城市,接过了楼市上涨的大旗,一个劲的猛涨。我们之前也分析了,从短期来看,全国金融环境已经收紧,而中期的土地供给还会增加。最大的变量就在于人口和棚改带来的货币化安置,那么今天我们就来通过这两个角度再来分析下,看看哪些城市还会坚挺,而哪些城市已经成为了强弩之末。

先说棚改,棚户区改造加货币化安置,是导致三四线城市暴涨的主要推动力量。2016年全国棚改货币化安置的比例已经接近一半,比原来提高了40个百分点,换句话说,原来有1成人给钱,其他时候都给房子,而去年开始,一半人都给钱了。这造成的恶劣影响就是,老百姓拿到钱,一点都不踏实,他把到手的钱,迫切的需要再换成房子,既然不给,那么就只好自己买,于是拆迁后大量的人拿到拆迁款去买房,造成了当地货币化现象非常严重。而效果也是非常给力的,直接带动了我们2.5亿平米的去库存,所以这绝对是一个政策创新,给你的钱不但都通过土地出让收回来了,还能把库存降低,远比直接给你房子划算。越是经济困难的西北东北等地区,货币化安置对于涨房价去库存的效果越好。2016年,内蒙古通过货币化安置卖掉了74%的房子,贵州卖掉了47%,甘肃和湖南也都卖掉了40%以上,2017年货币化安置是600万套,未来三年估计还得有1500万套,也就是说,这个东西已经让一些地方上瘾了。有些地方可能会纷纷效仿这个策略,所以不排除在广大的三四线地区,房价出现轮流上涨的情况。未来三年,经济不发达的地区,可能就指着这个过日子了。但是还是那句话,我不认为可以在这中间有投机的机会,因为这就像一刹那的烟火,涨的时候很灿烂,但在欠发达地区根本就没有强需求,也就是说这个烟火随时会消失。接下来就是流动性枯竭,最后房子会完全砸在手里。这个事最恐怖的一点就是,你根本不知道什么时候风停。但3年之内风一定会停,那么半年,一年还是两年都没有任何意义。

再说人口,人口跟货币化安置截然相反,人口流动的方向是去往发达地区的。这几年趋势非常明显,从数据中我们能够看到,目前我们的政策方向就是平衡人口,让大城市控制,二三线承接。2016年人口净流入最多的是广东,主要集中在东莞、深圳、广州和佛山,向浙江、四川、重庆也是人口大规模流入。山东、湖南、东北以及华北,都是人口流出的。这里要说一下京津冀,目前三大经济圈,京津冀,长三角和珠三角,下面那两个经济圈房价仍然坚挺,而京津冀已经出现了拐点,无论是北京,天津还是河北,都出现了不同程度的房价下跌。最主要的原因,一个是经济减速,另一个就是人口流出。所以现在可以做一个简单的结论了,北方的房价会比南方弱,东北和西北虽然在玩命的棚改和货币化安置,但是一边大量建房,另一边人口流出,这个泡沫估计挺不了多久。

从西北来看,陕西稍微好一点,人口状况大概跟湖北差不多,包括河南在内的中部地区也并不乐观,他们是自我蚕食,人口都向郑州,武汉,西安移动,而省内的广大地区,基本都是人口流出。以后可能会出现省会独大,其他地方越来越穷的情况。这个跟华北的北京类似。

南方要好的多,无论是西南还是东南全都是人口流入,而且这些地方本就经济发达,市场广阔,他并不是吸附的关系,而是辐射的关系,比如上海和昆山,上海其实是带动了昆山的经济,而不是像北京在吸收河北的资源。所以结果就是,长三角和珠三角的经济活动仍然很活跃。如果要说三线城市,这些地方的房价可能最后最为坚挺。估计越到后来就会炒的越凶。毕竟南方更有投机炒作的土壤。

所以,总体来看,北方的资源最后都会集中于重点城市,但目前这几个大城市,显然也已经房价透支,现在大家都把宝押在了招揽人口上,这些二线省会城市,越是出优惠的政策,周边就会越穷。所以总体看,北方的三线已经不能投资,房价下跌已经是大概率事件。如果说房价还有希望,那一定在东南沿海长三角和珠三角区域的三线城市,随着那边经济规模越来越大,经济繁荣的辐射区域也会越来越大,会带动更多的城市走强。离中心越近的地方,都会逐一迎来机会。比如上海周边,杭州周边,福州,厦门,宁波周边,广东基本集中在佛山,中山,清远。珠海这些地方都是人口流入。其他非重点区域,可能就不乐观了。有人口才说明有机会,没有人口的持续流入,肯定就是个坑了。

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